KÝRA ARTIÞLARI SÜRERKEN KÝRACI VE EV SAHÝBÝNÝN HAKLARI NELER?

KÝRA ARTIÞLARI SÜRERKEN KÝRACI VE EV SAHÝBÝNÝN HAKLARI NELER?

Kira fiyatlarý artmaya devam ediyor. Kiracýlar, mevcut evlerinden/iþ yerlerinden çýkmaya cesaret gösteremezken mal sahipleri ise eski kiracýlarýný çýkartarak yeni rayiç kira fiyatlarý ile taþýnmazlarýný kiraya vermek istiyor. Mal sahibi istediði oranda kira artýþý yapabilir mi? %25 kira artýþ sýnýrý kimler için geçerli? Ne yapmalý? Kiracý ve mal sahiplerinin haklarý neler? Merak edilen tüm sorularýn cevaplarýný Çetinkaya Avukatlýk Bürosu’ndan Avukat Özgür Yaþasýn verdi.

2021 yýlýnýn sonundan itibaren devam eden yüksek enflasyon karþýsýnda kira bedellerinde geçmiþ dönemlere göre çok yüksek artýþlar gerçekleþmeye baþladýðýna dikkat çeken Çetinkaya Avukatlýk Bürosu’ndan Avukat Özgür Yaþasýn, merak edilen sorularý cevapladý:

1-Mal sahipleri, kira sözleþmesini istediði zaman sonlandýrabilir mi?

Kira hukukuna iliþkin düzenlemeler, 1 Temmuz 2012 yýlýnda yürürlüðe giren Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’nda yer almaktadýr. TBK, kiracýnýn kolayca çýkarýlmasýný engellemek için genel itibarýyla kiracý lehine düzenlenmiþtir. Bunun en önemli sonuçlarýndan biri de mal sahibinin kanunda sayýlan haklý gerekçeler olmaksýzýn belli bir süre boyunca sözleþmeyi feshedememesidir.

Mal sahipleri, kira sözleþmesini ancak 10 uzama döneminin ardýndan sonlandýrma hakkýna sahiplerdir. Bu sürenin hesabý ise kýsaca “kira sözleþmesinde kararlaþtýrýlan süre + 10 + 1” yýl olarak yapýlmaktadýr. Örneðin; 1 yýl için yapýlan anlaþma neticesinde kira iliþkisi bu sebeple 12 sene sonunda, 5 yýl için yapýlan anlaþma neticesinde ise 16 sene sonunda sona erecektir.  Mal sahibinin herhangi bir sebep olmaksýzýn anýlan süre sonunda kiracýsýný çýkarabilmesi için, kira dönemi sona ermeden en az 3 ay önce bildirimde bulunmasý gerekir. Bu sürenin ardýndan yapýlacak bildirim, ancak bir sonraki kira dönemi için etkili olur.

2-Tahliye taahhütnamesi nedir ve ne iþe yarar?

Tahliye taahhütnamesi, mal sahiplerinin herhangi bir sebep ileri sürmeksizin ve herhangi bir süreyi beklemek zorunda kalmaksýzýn kiracýlarýný çýkarmasýna imkân veren bir belgedir. Kiracý, kiralanan taþýnmazý belirli bir tarihte kayýtsýz þartsýz olarak tahliye edeceðini bu belge ile taahhüt eder. Ancak bu belgenin kira sözleþmesi ile birlikte alýnmasý halinde belge geçersiz sayýlýr. Bu sebeple geçerli bir tahliye taahhütnamesinden bahsedebilmek için, kira iliþkisi baþladýktan sonra kiracýnýn bu yönde yazýlý bir taahhütte bulunmasý gerekir.

Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte kiracýnýn kiralananý boþaltmamasý halinde mal sahibi, kiracýnýn tahliye etmesi gereken tarihten itibaren 1 ay içerisinde icra takibi baþlatarak tahliye sürecini baþlatabilir. 1 ay içerisinde bu iþlemin yapýlmamasý halinde ise tahliye taahhüdü geçerliliðini yitirir.

3-Mal sahibi istediði oranda kira artýþý yapabilir mi? %25 kira artýþ sýnýrý kimler için geçerli?

Konut ve çatýlý iþ yeri kira sözleþmeleri için TBK’da bir artýþ sýnýrý belirtilmiþtir. Bu oran, kiranýn yenileneceði dönemden önceki 1 yýl içerisinde TÜFE’deki ortalama deðiþim oranýdýr. Kiraya verenin, bu oranýn üzerinde herhangi bir artýþý kiracýya dayatmasý mümkün deðildir. Mal sahibinin 5 yýl sonunda kira tespit davasý açma hakkýnýn bulunduðunu da unutmamak gerekir. Ýçinde bulunduðumuz yýl içerisinde TÜFE’deki yüksek artýþ sebebiyle 11 Haziran 2022’de yürürlüðe giren geçici bir düzenlemeyle, konutlar için 1 Temmuz 2023 tarihine kadar azami artýþ sýnýrý %25 olarak belirlenmiþtir. Bu sebeple 11 Haziran 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasýnda yenilenen kira sözleþmelerinde en fazla %25 oranýnda artýþ yapýlabilecektir.

Ancak bu konuda yanlýþ algýlanan bir durum da var. %25 sýnýrý, iþ yerleri için deðil, sadece konutlar için getirilmiþtir. Ýþ yeri kiracýlarýnýn TÜFE deðil de %25 oranla artýþ yaparak kirayý yatýrmalarý durumunda mal sahipleri gerekli þartlarý yerine getirerek tahliye sürecini baþlatabilecektir.

4-Kira tespit davasý nedir ve ne zaman açýlabilir?

Kira tespit davasý, rayiç kira bedellerinin yükselmesi karþýsýnda yasal orandaki artýþlar neticesinde hesaplanan kira bedelinin düþük kalmasý sebebiyle mal sahiplerinin açtýðý bir davadýr. Bu davada, belirtmiþ olduðum artýþ sýnýrlarýna takýlmaksýzýn mahkeme, rayiç bedelleri göz önünde bulundurarak kira bedelini belirler. Tabii eski kiracý olmasý sebebiyle bir indirim de uygular. Bu dava kesinleþtiði takdirde kiracýnýn geriye dönük olarak kira farkýný mal sahibine ödemesi gerekir.

Kira tespiti, kira sözleþmesinden itibaren en az 5 yýl sonraki kira dönemi için talep edilebilir. Mal sahibi, 5 yýl dolmadýðý sürece kira tespit talebinde bulunamaz. Kira tespit davasýnýn, tespit edilmesi istenen kira döneminden en az 30 gün öncesinde açýlmasý gerekir. Ancak kira sözleþmesinde kira bedelinin artýrýlacaðýna iliþkin düzenlemenin mevcut olmasý halinde, dava, tespit edilmesi istenen kira döneminin içerisinde de açýlabilir.

www.cetinkaya.com

Yorumlar

Top