Türkiye’de yıllık gayrimenkul satışlarının 3,3 milyon adedi aşmasıyla birlikte tapu işlemlerinde hukuki güvenlik tartışmaları yeniden gündeme geldi. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucu Ortağı Av. Elvan Kakıcı Şimşek’e göre 12. Yargı Paketi kapsamında planlanan “yüksek bütçeli taşınmaz satışlarında avukat bulundurma zorunluluğu”, hem dolandırıcılık risklerini azaltacak hem de yargı sistemine ciddi bir yük oluşturan uyuşmazlıkların önüne geçecek.
Türkiye’de gayrimenkul satışlarının 3,3 milyon adedi aşarak rekor kırdığı bir
dönemde tapu işlemlerinde hukuki güvenliği artırmaya yönelik yeni bir adım
gündemde. 12. Yargı Paketi kapsamında planlanan yüksek bütçeli taşınmaz
satışlarında avukat bulundurma zorunluluğu, hem dolandırıcılık risklerini azaltmayı
hem de gayrimenkul işlemlerinde “önleyici hukuk” anlayışını güçlendirmeyi hedefliyor.
Gayrimenkul satışlarında rekor artış, hukuki güvenlik ihtiyacını büyüttü
Adalet Bakanı Akın Gürlek tarafından kamuoyuna duyurulan ve 12. Yargı Paketi
kapsamında yasalaşması planlanan düzenleme, yüksek bütçeli taşınmaz satışlarında
avukat bulundurma zorunluluğu getirmeyi hedefliyor. Türkiye’de gayrimenkul alım
satım işlemleri halen tapu sicil müdürlüklerinde alıcı, satıcı ve tapu memuru arasında
gerçekleştirilen idari bir işlem niteliği taşıyor. Ancak açıklanan resmi verilere göre
Türkiye’de gayrimenkul satışları tüm zamanların en yüksek seviyesine ulaşarak bir
önceki yıla göre yüzde 8,7 artışla 3 milyon 332 bin 994 adet olarak kayıtlara geçti.
Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucu Ortağı Av. Elvan Kakıcı Şimşek,mülkiyet devrinin bireylerin ve kurumların ekonomik hayatındaki en kritik işlemlerden
biri olduğuna dikkat çekerek, “Tapu devri gibi yüksek ekonomik değere sahip
işlemlerin yalnızca idari bir onay ve şekli denetimle gerçekleştirilmesi, günümüz
koşullarında yetersiz kalabiliyor. Bu nedenle belirli bir değerin üzerindeki taşınmaz
devirlerinde avukatın sürece dahil edilmesi, işlemlerin hukuki güvenliğini artıracak
önemli bir adımdır.” dedi.
Amaç: Gayrimenkul hukukunda “önleyici hukuk” modelini hayata geçirmek
Planlanan düzenlemeye göre belirli bir parasal değerin üzerindeki taşınmaz
devirlerinde tarafların işlemleri bizzat yürütmeleri yerine, baroya kayıtlı bir avukat
aracılığıyla gerçekleştirmeleri kanuni bir geçerlilik şartı haline gelecek.
Bu yaklaşımın Türkiye’de gayrimenkul hukukunda “önleyici hukuk” mekanizmasını
devreye sokacağını sözlerine ekleyen Av. Elvan Kakıcı Şimşek, “Avukatın süreçte
yer alması; belgelerin kontrol edilmesi, tarafların hukuki olarak bilgilendirilmesi, tapu
kayıtlarının analiz edilmesi ve sözleşme içeriklerinin doğru kurulması açısından kritik
bir rol oynayacaktır. Bu sayede birçok risk, işlem yapılmadan önce ortadan
kaldırılabilecektir.” Şeklinde konuştu.
Zorunluluk tüm işlemleri değil, yüksek değerli işlemleri kapsayacakPlanlanan düzenlemede avukat zorunluluğunun tüm tapu işlemlerine değil, belirli bir
parasal sınırı aşan işlemlere getirilmesi öngörülüyor. Bu sınırın belirlenmesinde
anonim şirketlerdeki avukat bulundurma zorunluluğuna benzer objektif kriterlerin
dikkate alınması bekleniyor. Ayrıca söz konusu eşik değerin her mali yıl başında
yeniden değerleme oranına göre güncellenmesi de planlanıyor.
Hangi tapu işlemlerinin bu kapsamda değerlendirileceği ise henüz netlik kazanmış
değil. Satış, bağış, trampa, intikal, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması, ipotek
işlemleri, intifa hakları ve bazı şerh türlerinin kapsama dahil olup olmayacağı
düzenlemenin yasalaşma sürecinde netleşecek.
Tapu işlemlerinde en çok uyuşmazlık yaratan başlıklarUygulamada tapu işlemlerinin önemli bir bölümünün daha sonra hukuki ihtilaflara
dönüştüğünü belirten Av. Elvan Kakıcı Şimşek, en sık karşılaşılan sorunları;
Muvazaa (gerçek iradenin gizlenmesi) iddiaları, Ehliyet ve irade sakatlığı tartışmaları,
Aile konutu ve eş rızası kaynaklı uyuşmazlıklar, Tapu kaydındaki şerh, takyidat ve
irtifakların incelenmeden yapılan işlemler, Vekaletle satışlarda kötüye kullanım
iddiaları ve Yabancılar için edinim kısıtlarının yanlış uygulanması olarak sıraladı.
Yeni düzenleme dava sayısını azaltabilirAvukatın işlem sürecinde bulunmasının, bu tür risklerin büyük bölümünü daha baştan
ortadan kaldırabilecek bir kontrol mekanizması sağlayacağını belirten Şimşek,
“Tapuda avukat zorunluluğu” başlığı şu an için 12. Yargı Paketi kapsamında bir
hazırlık ve niyet açıklaması niteliğinde bulunuyor. Düzenlemenin TBMM’de
yasalaşmasıyla birlikte parasal eşik, işlem türleri ve istisnalar netleşecek. Avukatın
sürece dahil olması, irade sakatlığı veya hukuki eksiklikleri daha işlemin başında
tespit ederek yeni davaların ortaya çıkmasını önemli ölçüde azaltacaktır. Bu yaklaşım
hem tarafların hak kaybını önleyecek hem de mahkemelerin iş yükünü azaltarak
yargı sistemi için ciddi bir zaman tasarrufu sağlayacaktır.” Diyerek sözlerini
tamamladı.
Yorumlar