KONUT YATIRIMINDA AMORTİSMAN SÜRESİ YENİDEN 14 YIL SEVİYESİNDE

Türkiye’de konut yatırımlarının geri dönüş süresi, son yıllarda dalgalı bir seyir izledi. Endeksa & Emlakjet CEO’su Görkem Öğüt, 2026 Şubat verilerine göre amortisman süresinin yeniden 14 yıl seviyesinde dengelendiğini belirterek, “Konut piyasasında fiyat ve kira arasındaki ilişkinin yeniden normalleşmeye başladığını görüyoruz” dedi. Ankara, 12 yıl ile yatırımın en hızlı geri döndüğü şehir olarak öne çıkarken, Tekirdağ ve Şanlıurfa 13 yıl ile onu takip ediyor.

Türkiye’de konut yatırımının geri dönüş süresi, son yıllarda dalgalı bir seyir izledi.
2026 Şubat itibarıyla yapılan analizler, amortisman süresinin tekrar 14 yıl seviyesinde
dengelendiğini ortaya koyuyor. Endeksa & Emlakjet CEO’su Görkem Öğüt, bu
tabloyu “Konut piyasasında fiyat ve kira arasındaki ilişkinin yeniden normalleşmeye

başladığını gösteriyor” sözleriyle yorumladı.

Yatırımın Rotası Türkiye Genelinde Dengeleniyor
2021 yılında 14 yıl seviyesinde olan amortisman süresi, 2024’te 15 yıla kadar
yükselmişti. 2025 yılında ise 13 yıla kadar gerileyen bu süre, 2026 Şubat itibarıyla
tekrar 14 yıl seviyesine oturdu. Türkiye genelinde ortalama metrekare satış fiyatı
39.843 TL, ortalama konut fiyatı ise 4,98 milyon TL. Buna karşılık ortalama
metrekare kira 239 TL, ortalama kira ise 26.530 TL seviyesinde gerçekleşiyor. Bu
dengeler, konut yatırımının geri dönüş süresinin istikrarlı bir şekilde 14 yıl civarında

kalmasını sağlıyor.

Ankara Yatırımcıya Hızlı Geri Dönüş Sunuyor
Şehirler arasında amortisman süreleri farklılık gösteriyor. Ankara, 12 yıl ile yatırımın
en hızlı geri döndüğü şehir olarak öne çıkarken, Tekirdağ ve Şanlıurfa 13 yıl ile onu
takip ediyor. Adana, Bursa, Sakarya, Eskişehir ve Van gibi şehirlerde süreler yaklaşık
14 yıl seviyesinde seyrediyor. İstanbul’da ise amortisman süresi ülke ortalamasıyla

paralel, 14 yıl seviyesinde bulunuyor.

İstanbul’da Merkez ve Çeper Arasında Farklılık
İstanbul özelinde, merkez ilçelerde fiyat şişkinliği çözülmeye başlarken, çeper
ilçelerde amortisman süreleri yükseliyor. Beşiktaş, Kadıköy ve Bakırköy’de süreler
düşerken; Sultanbeyli, Çatalca, Silivri ve Sancaktepe’de artış gözleniyor. Yatırımın en
hızlı geri döndüğü ilçe ise 11 yıl ile Esenyurt. Görkem Öğüt, “İstanbul’da fiyat
dengelenmesi, yatırımcılar için yeni fırsatların ortaya çıkmasına olanak tanıyor.

Turizm Bölgelerinde Yatırım Süresi Uzuyor
Bazı turistik şehirlerde konut fiyatlarının kira artışlarına göre daha hızlı yükselmesi,
amortisman süresinin uzamasına neden oluyor. Bu durum, özellikle tatil amaçlı
yatırım yapanların dikkat etmesi gereken bir trend olarak öne çıkıyor.” Dedi.
Piyasanın Normalleşme Sinyali

Son veriler, amortisman sürelerinin 13–15 yıl bandında dengelendiğini gösteriyor.
Büyük şehirlerde kira artışlarının devam etmesi, sürelerin daha fazla uzamasını
sınırlayan önemli bir faktör olarak değerlendiriliyor. Görkem Öğüt, “Konut
yatırımlarında geri dönüş süresinin dengelenmesi, piyasanın olgunlaştığını ve
yatırımcılar için öngörülebilirliğin arttığını gösteriyor” diyerek sözlerini bitirdi.