KENTSEL DÖNÜŞÜMDE PGYF'LER KRİTİK ROL ÜSTLENİYOR

Türkiye’de hızlanan şehirleşme, deprem riski ve yükselen arsa maliyetleri; özellikle büyükşehirlerde erişilebilir konut üretimini her geçen gün daha kritik hale getiriyor. İstanbul başta olmak üzere birçok şehirde dönüşüm ihtiyacının büyümesi, gayrimenkul sektöründe yeni finansman modellerini gündemin merkezine taşırken, Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları (PGYF) da sektörün dikkat çeken alternatiflerinden biri haline geliyor.

Neo Portföy Yönetimi A.Ş Gayrimenkul Yatırım Fonları Direktörü Deniz
Şahinkaya, Türkiye’de konutun yalnızca bir barınma ihtiyacı değil; aynı zamanda
tasarruf, yatırım ve gelecek nesillere bırakılan önemli bir değer olarak görülmeye
devam ettiğini belirterek, mevcut ekonomik koşulların erişilebilir konut üretimini daha

karmaşık bir yapıya dönüştürdüğünü ifade etti.

Arsa maliyetleri erişilebilir konut üretimini zorlaştırıyor
Büyükşehirlerde imarlı arsa üretiminin giderek zorlaştığını vurgulayan Şahinkaya,
özellikle İstanbul gibi metropollerde arsa maliyetlerindeki yükselişin sektör üzerinde
ciddi baskı oluşturduğunu söyledi. Finansman maliyetlerinin artmasının da
geliştiricilerin hareket alanını daralttığını belirten Şahinkaya, geleneksel finansman
modellerinin büyük ölçekli projelerde tek başına yeterli olmamaya başladığını söyledi.
İstanbul’da deprem riski nedeniyle hız kazanan kentsel dönüşüm ihtiyacının artık
ertelenemez bir zorunluluk haline geldiğini ifade eden Şahinkaya, uluslararası
raporların da şehirde milyonlarca insanı ilgilendiren büyük bir dönüşüm ihtiyacına

dikkat çektiğini söylüyor.

Kentsel dönüşüm yeni konut üretiminin merkezine yerleşiyor
Şahinkaya; “Son yıllarda Türkiye’de yeni konut arzının önemli bölümü dönüşüm
projelerinden oluşuyor. Eski ve riskli yapı stokunun yenilenmesine dayalı projeler
önümüzdeki dönemde de sektörün temel dinamiklerinden biri olmaya devam edecek.
Bu süreçte sermaye piyasalarıyla gayrimenkul geliştirme süreçlerini bir araya getiren
Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları daha fazla önem kazanacak. PGYF modelleri
özellikle uzun vadeli sermaye ihtiyacı bulunan projelerde önemli avantajlar sunuyor.”

dedi.

“PGYF modeli sektöre kurumsal disiplin kazandırıyor”
PGYF’lerin yalnızca finansman sağlayan yapılar olmadığını ifade eden Şahinkaya,
bu modelin aynı zamanda sektöre şeffaflık, profesyonel yönetim ve kurumsal yönetim

anlayışı kazandırdığını belirtti.

Farklı yatırımcıların tek bir yapı altında buluşabilmesinin ölçek ekonomisi yarattığını
söyleyen Şahinkaya, proje finansmanının yalnızca banka kredileri veya özkaynakla
yürütülmesinin giderek zorlaştığı bir dönemde alternatif sermaye modellerinin
öneminin daha da arttığını belirterek, “Özellikle bireysel nitelikli yatırımcılar açısından
profesyonel yönetim mekanizmaları, projelerin daha sağlıklı ilerlemesine katkı

sunuyor.” dedi.

Dünyadaki dönüşüm projelerinde fon modelleri öne çıkıyor

Şahinkaya, “Kentsel dönüşüm süreçlerinde gayrimenkul yatırım fonları dünya
genelinde de yoğun şekilde kullanılıyor. İtalya ve İngiltere’deki örnekler ise dikkat
çekici. Milano merkezli COIMA’nın geliştirdiği “Impact Fund” modeli sosyal fayda,
sürdürülebilirlik ve kurumsal yatırım yapısını bir araya getirdi. Emeklilik fonları ve
büyük yatırım kuruluşları da şehir dönüşüm projelerine doğrudan sermaye sağlıyor.
İngiltere’de Manchester, Liverpool ve Londra gibi şehirlerde gerçekleştirilen dönüşüm
projelerinde de özel sermaye ve kurumsal fonlama modelleri önemli rol oynarken,
eski sanayi bölgelerinin yeniden yaşam alanlarına dönüşmesinde bu modeller etkili

oluyor.

İstanbul’da erişilebilir konut ihtiyacı büyüyor
İstanbul’da merkezi bölgelerde arsa arzının azalması, yeni konut üretimini büyük
ölçüde dönüşüm projelerine bağımlı getiriyor. Yükselen kira ve konut fiyatları orta
gelir grubunun erişilebilir konuta ulaşmasını zorlaştırıyor. Önümüzdeki dönemde
yalnızca lüks projeler değil; erişilebilir fiyatlı, sürdürülebilir, planlı ve deprem güvenliği
yüksek projeler daha fazla öne çıkacak ve PGYF modelleri de bu noktada önemli bir

rol üstlenecek.

“Şehirleşmenin geleceğinde sermaye piyasaları daha etkin olacak”
Türkiye’de sermaye piyasalarının derinleşmesiyle birlikte gayrimenkul sektöründe
daha kurumsal finansman modellerine ihtiyaç duyuluyor. Özellikle kentsel dönüşüm
projeleri, karma yaşam alanları, erişilebilir konut üretimi ve sürdürülebilir şehircilik
yatırımlarında PGYF kullanımının yaygınlaşmasını bekliyoruz. Kentsel dönüşüm
yalnızca eski binaların yenilenmesi anlamına gelmiyor, şehirlerin ekonomik, sosyal ve
fiziksel olarak yeniden inşasını kapsayan çok boyutlu bir süreç aynı zamanda.
Türkiye’nin yeni şehirleşme döneminde Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın
sermaye piyasaları ile reel ekonomiyi buluşturan önemli araçlardan biri haline
geleceğine inanıyoruz. Önümüzdeki dönemde bu alanda gelişecek yeni proje
modellerini ve iş birliklerini yakından takip ediyoruz” dedi.