İSTANBUL'DA KONUTUN METREKARE FİYATI 60 BİN TL SINIRINDA

İstanbul konut piyasasında 2025 yılının sonuna yaklaşılırken, satılık konutlarda metrekare bazlı fiyatlar tarihi seviyelere ulaştı. EVA Gayrimenkul Değerleme Koordinatörü Serkan Bal’ın değerlendirmelerine göre, İstanbul genelinde paçal ortalama birim fiyatlar 2024 yılı sonunda yaklaşık 44.500 TL/m² seviyesindeyken, 2025 yıl sonu itibarıyla 60.000 TL/m² sınırına dayandı. Bu tablo, konut fiyatlarında son bir yıllık dönemde ortalama yüzde 35’e yaklaşan bir artışa işaret ediyor.

EVA Gayrimenkul Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, piyasadaki bu yükselişin
tek bir ilçeye ya da segmente sıkışmadığını vurgulayarak, “Bugün İstanbul’da
hareket, farklı gelir gruplarına hitap eden birkaç ana aks üzerinde yoğunlaşıyor. Alıcı
daha seçici; ancak ulaşımı güçlü, doğru fiyatlanan ve yeni ya da yenilenmiş konut

sunan bölgelerde işlem temposu halen yüksek” dedi.

Değer Artışında Anadolu Yakası Öne Çıkıyor
2025 yıl sonu görünümünde, fiyat artışı ve talep canlılığının en net hissedildiği
bölgelerin Anadolu Yakası’nda yer aldığı görülüyor. Özellikle ikinci halka olarak
tanımlanan Pendik, Tuzla, Sancaktepe ve Sultanbeyli hattı; yeni konut arzı ve
gelişen ulaşım bağlantıları sayesinde geniş bir alıcı kitlesinin radarında bulunuyor.
Kartal–Maltepe aksı ise hem oturum hem de yatırım amaçlı talebin kesiştiği, dengeli
bir piyasa yapısı sunan bölgeler arasında yer alıyor.

Avrupa Yakası’nda ise merkez çevresinde, dönüşüm baskısı ve lokasyon avantajı
olan ilçelerde hareketlilik dikkat çekiyor. Başakşehir, Bahçelievler, Zeytinburnu ve
Güngören hattında yeni veya yenilenmiş projelerde karar süreleri kısalırken, eski yapı
stokunda alıcıların pazarlık gücünün daha belirgin hale geldiği gözlemleniyor.

Ulaşım Yatırımları ve Deprem Algısı Talebi Yeniden Şekillendiriyor
Kuzey Marmara Otoyolu ve bağlantı yollarının devreye girmesiyle birlikte, İstanbul’un
ulaşım haritasının önemli ölçüde güçlendiğine dikkat çeken Serkan Bal, özellikle
Başakşehir ve Bahçelievler çevresinde hem konut hem de ticari gayrimenkul
tarafında yatırım iştahının belirgin biçimde arttığını ifade etti. Bal, “Ulaşım kolaylığı
yalnızca yeni proje alanlarını genişletmekle kalmıyor, aynı zamanda bölgenin
erişilebilirliğini artırarak talebi de doğrudan destekliyor” diye konuştu.

Öte yandan deprem risk algısının güçlenmesiyle birlikte, sahil şeridinde yaşayan bazı
hanelerin daha iç kesimlere ve yeni yapı stokunun yoğun olduğu bölgelere yöneldiği
görülüyor. Bu eğilim, söz konusu akslarda yer değiştirme kaynaklı ek bir talep
oluşturuyor.

İstanbul İki Uca Doğru Genişliyor

İstanbul’un mekânsal büyümesi, konut tercihlerini de etkiliyor. Anadolu Yakası’nda
Tuzla yönüne, Avrupa Yakası’nda ise Silivri istikametine uzanan hatlarda yatırım
amaçlı talebin arttığı görülüyor. Daha geniş arsa arzı, yeni konut üretimi ve gelişen
ulaşım bağlantıları sayesinde bu bölgeler, merkezi ilçelere kıyasla daha erişilebilir
fiyatlar sunuyor. Bu durum, orta vadeli değerlenme beklentisini canlı tutan temel
faktörler arasında yer alıyor.

Üst Segmentte Metrekareler 140 Bin TL’yi Aşıyor
İstanbul’un en yüksek birim değerlerine sahip ilçelerinde ise sınırlı arz ve güçlü
lokasyon primi fiyatları yukarıda tutmaya devam ediyor. Kadıköy ve Beşiktaş’ta
ortalama metrekare fiyatları 140.000–145.000 TL bandına ulaşırken, Sarıyer’de bu
seviye yaklaşık 134.500 TL/m² düzeyinde seyrediyor. Bu ilçelerde merkezi konum,
sahil ve boğaz etkisi, sosyal donatı kalitesi ve prestij algısı fiyat seviyesinin ana
belirleyicileri olarak öne çıkıyor. Serkan Bal’a göre, üst segmentte de alıcı seçici
davranıyor; ancak doğru lokasyon ve piyasa dengesine uygun fiyatlanan konutlarda
satışlar görece hızlı gerçekleşiyor.

Buna karşılık Esenyurt, Güngören ve Sultangazi gibi ilçelerde birim değerler İstanbul
ortalamasının altında kalıyor. Bu bölgelerde fiyatın talebi belirlediği, metrekare
bazında daha erişilebilir konutların ağırlıkta olduğu bir piyasa yapısı hâkim.
Sultangazi ve Güngören’de ortalama birim fiyatlar 35.000 TL/m² bandında
seyrederken, Esenyurt’ta bu rakam yaklaşık 28.500 TL/m² seviyesinde bulunuyor.

Bazı Merkez İlçelerde Artış Hızı Yavaşladı
Beyoğlu, Beykoz ve Şişli gibi metrekare fiyatlarının zaten yüksek olduğu ilçelerde ise
artış oranlarının İstanbul ortalamasının gerisinde kaldığı görülüyor. Serkan Bal, bu
durumu “Fiyatların belirli bir eşiğe ulaşması, yeni alıcı girişini sınırlıyor. Bu nedenle bu
ilçelerde talep daha durağan bir yapıya evriliyor” sözleriyle değerlendirdi.

Yeni Dönemde Talep Dengeli ve Erişilebilir Akslara Kayıyor
Genel tabloya bakıldığında, İstanbul konut piyasasında hareketliliğin ağırlık
merkezinin erişilebilir bütçe bandında yüksek sirkülasyon üreten ilçeler ile ulaşım ve
dönüşüm etkisiyle ürün kalitesi artan akslara kaydığı görülüyor. Önümüzdeki
dönemde Çekmeköy–Ümraniye hattı, Sancaktepe–Sultanbeyli–Pendik–Tuzla aksı,
Zeytinburnu–Kağıthane–Eyüpsultan çevresi ile Bahçelievler–Başakşehir hattının
hareketlenmesi beklenirken; Tuzla ve Silivri, İstanbul’un genişleme eğilimiyle birlikte
yatırımcıların ilk aklına gelen uç bölgeler olmaya devam ediyor.

İlçe Aralık 2025 Birim Fiyat (TL/m²)*

Beşiktaş 144.500

Kadıköy 143.750

Sarıyer 134.500

Bakırköy 102.000

Beykoz 95.000

Adalar 90.000

Üsküdar 83.000

Şişli 73.000

Ataşehir 72.500

Maltepe 69.000

Beyoğlu 68.500